17 godzin temu
Nowe regulacje prawne fundamentalnie zmieniają sposób zarządzania nieruchomościami w Polsce oraz nakładają na właścicieli dodatkowe obowiązki administracyjne i finansowe, które mogą znacząco wpłynąć na koszty utrzymania domów i mieszkań.
Fot. Warszawa w Pigułce
System świadectw energetycznych został zaprojektowany jako narzędzie oceny efektywności energetycznej budynków oraz informowania potencjalnych nabywców i najemców o przewidywanych kosztach energii związanych z eksploatacją nieruchomości. Dokument ten zawiera szczegółową analizę zapotrzebowania energetycznego budynku w ciągu roku kalendarzowego, uwzględniając charakterystykę izolacji termicznej, systemy grzewcze, wentylacyjne oraz inne elementy wpływające na całkowite zużycie energii w obiekcie mieszkalnym.
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy wszystkich nieruchomości mieszkalnych wzniesionych po roku 2009, co oznacza, iż właściciele nowszych budynków automatycznie podlegają tym regulacjom niezależnie od tego, czy planują sprzedaż czy wynajem swojej nieruchomości. Dodatkowo, właściciele starszych budynków wznoszonych przed rokiem 2009 zostają objęci obowiązkiem w momencie podjęcia decyzji o wprowadzeniu nieruchomości na rynek sprzedaży lub najmu, co oznacza, iż dokument musi zostać wyrobiony przed rozpoczęciem działań marketingowych.
Proces wyrobienia świadectwa energetycznego wymaga przeprowadzenia szczegółowego operatu energetycznego przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje zawodowe określone w przepisach Prawa budowlanego. Uprawnienia te posiadają inżynierowie i architekci o specjalizacjach związanych z budownictwem oraz przedstawiciele firm specjalizujących się w audytach energetycznych, którzy dysponują niezbędną wiedzą techniczną oraz instrumentarium pomiarowym umożliwiającym przeprowadzenie rzetelnej oceny charakterystyki energetycznej budynku.
Koszty związane z wyrobieniem świadectwa energetycznego kształtują się w szerokim przedziale cenowym, głównie w zależności od lokalizacji nieruchomości oraz jej powierzchni użytkowej. Właściciele typowych budynków mieszkalnych mogą liczyć się z wydatkami w wysokości od pięciuset do ośmiuset złotych, podczas gdy posiadacze większych nieruchomości, szczególnie zlokalizowanych w dużych miastach gdzie stawki specjalistów są wyższe, mogą zostać obciążeni kosztami przekraczającymi tysiąc złotych lub więcej w zależności od złożoności analizy.
Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectw energetycznych stanowi jedynie pierwszą część szerszego systemu nadzoru nad efektywnością energetyczną, gdyż przepisy przewidują również regularne kontrole systemów grzewczych w nieruchomościach objętych tym wymogiem. Częstotliwość tych kontroli została zróżnicowana w zależności od rodzaju oraz mocy zainstalowanego źródła ciepła, co oznacza, iż różni właściciele będą poddawani inspekcjom w różnych odstępach czasowych dostosowanych do charakterystyki ich instalacji grzewczych.
Najczęściej kontrolowanymi systemami są kotły wykorzystujące paliwa ciekłe lub stałe o nominalnej mocy cieplnej przekraczającej sto kilowatów, które podlegają obowiązkowej inspekcji co dwa lata. Ta kategoria obejmuje przede wszystkim większe instalacje grzewcze obsługujące budynki wielorodzinne, kompleksy mieszkaniowe oraz niektóre domy jednorodzinne wyposażone w kotłownie o podwyższonej mocy, gdzie intensywne spalanie paliw stałych lub ciekłych generuje proporcjonalnie większe emisje zanieczyszczeń oraz zużycie energii pierwotnej.
Systemy grzewcze o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż siedemdziesiąt kilowatów, które nie zostały wyspecyfikowane w innych kategoriach, wraz z dostępnymi częściami systemów ogrzewania lub połączonych układów ogrzewania i wentylacji, podlegają kontrolom przeprowadzanym co trzy lata. Ten przepis ma zastosowanie do szerokiej gamy instalacji grzewczych wykorzystywanych w średnich budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, obiektach usługowych oraz domach jednorodzinnych wyposażonych w systemy o zwiększonej mocy.
Kotły gazowe o nominalnej mocy cieplnej przekraczającej sto kilowatów są kontrolowane co cztery lata, co odzwierciedla względnie niższy poziom emisji zanieczyszczeń charakterystyczny dla tego typu instalacji w porównaniu z kotłami spalającymi paliwa stałe czy ciekłe. Gaz ziemny jest powszechnie uznawany za bardziej ekologiczne paliwo kopalne, stąd też wydłużony okres między obowiązkowymi kontrolami dla systemów grzewczych opartych na tym źródle energii.
Najrzadziej kontrolowaną kategorią są kotły o nominalnej mocy cieplnej od dwudziestu do stu kilowatów, które podlegają inspekcji co pięć lat. Ta grupa obejmuje znaczną część domowych instalacji grzewczych w typowych budynkach jednorodzinnych oraz mniejszych obiektach wielorodzinnych, gdzie relatywnie niewielka moc kotłów przekłada się na ograniczone oddziaływanie środowiskowe pojedynczej instalacji oraz mniejsze ryzyko związane z eksploatacją urządzeń grzewczych.
System kontroli przewiduje możliwość uniknięcia powtórnych inspekcji w określonych okolicznościach, szczególnie gdy od ostatniej kontroli nie nastąpiły żadne zmiany w charakterystyce energetycznej budynku ani nie zostały przeprowadzone istotne modyfikacje w systemie ogrzewania. Oznacza to, iż właściciele utrzymujący stabilne i sprawne systemy grzewcze bez dokonywania modernizacji mogą liczyć na wydłużenie okresów między kontrolami, co stanowi zachętę do odpowiedzialnego podejścia do utrzymania instalacji w dobrym stanie technicznym.
Jakiekolwiek zmiany w źródle ciepła, takie jak wymiana kotła na urządzenie o innej mocy, przejście na spalanie innego rodzaju paliwa, czy instalacja dodatkowych elementów systemu grzewczego, automatycznie powodują konieczność przeprowadzenia nowej kontroli oraz potencjalnie wyrobienia zaktualizowanego świadectwa energetycznego. Ta zasada ma na celu zapewnienie aktualności dokumentacji energetycznej budynku oraz dostosowanie częstotliwości nadzoru do rzeczywistych parametrów i charakterystyki eksploatowanej instalacji grzewczej.
Właściciele budynków wybudowanych przed rokiem 2009, którzy wykorzystują swoje nieruchomości wyłącznie na potrzeby własne bez planowania sprzedaży czy wynajmu, pozostają zwolnieni z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego oraz związanych z nim okresowych kontroli systemów grzewczych. Sytuacja ta ulega fundamentalnej zmianie w momencie podjęcia decyzji o komercjalizacji nieruchomości, kiedy właściciel zostaje automatycznie objęty wszystkimi obowiązkami wynikającymi z przepisów o efektywności energetycznej.
Sankcje za nieprzestrzeganie obowiązku posiadania świadectwa energetycznego w przypadkach przewidzianych prawem obejmują grzywnę w wysokości do pięciu tysięcy złotych, co stanowi znaczące obciążenie finansowe dla właścicieli nieruchomości. Ta kara ma charakter odstraszający i służy zapewnieniu wysokiego poziomu przestrzegania przepisów, jednocześnie pozostając proporcjonalna do wagi naruszenia oraz możliwości finansowych przeciętnego właściciela nieruchomości mieszkalnej.
Kontrole systemów grzewczych obejmują kompleksową ocenę stanu technicznego kotła, sprawdzenie parametrów procesu spalania, pomiary emisji zanieczyszczeń do atmosfery oraz weryfikację zgodności całej instalacji z obowiązującymi normami technicznymi i środowiskowymi. Specjaliści przeprowadzający te kontrole wykorzystują profesjonalne instrumenty pomiarowe oraz stosują standaryzowane procedury określone w przepisach wykonawczych do ustawy o efektywności energetycznej, co zapewnia obiektywność i porównywalność wyników inspekcji.
Wprowadzenie systemu okresowych kontroli i świadectw energetycznych wpisuje się w szerszą strategię Unii Europejskiej zmierzającą do znaczącej redukcji emisji gazów cieplarnianych oraz systematycznej poprawy efektywności energetycznej sektora budowlanego, który odpowiada za znaczną część całkowitego zużycia energii w krajach członkowskich. Polska, realizując zobowiązania wynikające z członkostwa w Unii Europejskiej, wdrożyła te regulacje w celu osiągnięcia określonych celów w zakresie ograniczenia zużycia energii oraz zwiększenia udziału odnawialnych źródeł energii w krajowym bilansie energetycznym.
Właściciele nieruchomości objętych nowymi przepisami powinni przygotować się na systematyczne wydatki związane z wyobieniem i okresowym odnawianiem świadectw energetycznych oraz regularnymi kontrolami systemów grzewczych, które stanowią dodatkowy element kosztów utrzymania i eksploatacji budynków mieszkalnych. Planowanie budżetu domowego powinno uwzględniać zarówno jednorazowe koszty wyrobienia dokumentów, jak i cykliczne opłaty za kontrole, które będą powtarzać się zgodnie z ustalonymi harmonogramami przez cały okres eksploatacji nieruchomości.
Długoterminowe skutki wprowadzenia tych regulacji mogą obejmować poprawę świadomości energetycznej właścicieli nieruchomości, stymulowanie inwestycji w modernizację systemów grzewczych oraz termomodernizację budynków, a także rozwój rynku usług związanych z audytami energetycznymi i kontrolami instalacji. Systematyczne monitorowanie efektywności energetycznej budynków może również przyczynić się do identyfikacji obszarów wymagających interwencji oraz optymalizacji zużycia energii w skali całego kraju.
